Immobiliare Nord Europa, ecco le città a rischio bolla

È un termometro sempre più surriscaldato quello che indica la temperatura del mercato immobiliare in alcuni Paesi
del nord Europa. E mentre ormai la crisi immobiliare – indotta da motivi diversi – ha raggiunto quello che si pensa
sia il punto di minimo in aree come la Spagna, l'Irlanda e la Grecia, i timori dello scoppio di una bolla si concentrano
su Paesi fino a poco tempo fa "sani".
"Il tema del rischio di scoppio della bolla immobiliare è particolarmente sentito in alcuni Paesi europei, come
Germania, Svizzera, Norvegia, Svezia, Olanda – spiega Paola Gianasso, responsabile dei mercati esteri per
Scenari Immobiliari -. Si tratta dei Paesi che hanno registrato aumenti significativi nei prezzi del mattone nel corso
degli ultimi anni e in cui le quotazioni rischiano di diventare insostenibili".
Berlino quindi sarà la prossima Madrid? È presto per dirlo, ma qualcuno ritiene l'ipotesi non priva di consistenza. Lo
scricchiolio di economie fino a ieri inossidabili come quella tedesca mette sotto i riflettori anche il mattone e la crisi
europea del debito sovrano è un rischio anche per la Germania. Ma relativamente al real estate residenziale
qualche esperto minimizza: in Germania la salita dei prezzi è iniziata non più di due anni fa e l'acquisto non è così
diffuso (a Berlino solo il 18% degli abitanti vive in una casa di proprietà).
"In Germania la crescita dei prezzi è dovuta all'andamento positivo del mercato immobiliare, nonostante la
congiuntura economica globale complessa, che a sua volta ha comportato un forte aumento della domanda
internazionale, attirata da un mercato ritenuto uno dei pochi in grado di garantire la certezza dell'investimento e
buone prospettive di rivalutazione – continua Gianasso -.
La speculazione potrebbe indurre un aumento eccessivo dei canoni di locazione, che causerebbe lo scoppio della
bolla anche perché il mercato tedesco è tradizionalmente dominato dalla locazione. Il rischio, comunque, sembra
sotto controllo in quanto il Governo ha sempre dimostrato di sapere gestire la crescita dei valori in modo efficiente
(come dimostra il livello delle quotazioni, nettamente inferiore rispetto alla maggior parte delle altre piazze
europee)". E il parlamento tedesco ha approvato una riforma della locazione che prevede il divieto di applicare una
maggiorazione ai canoni superiore al 15% nei prossimi tre anni.
Negli ultimi mesi molto si è detto del buon andamento del real estate nei Paesi scandinavi, meta degli investimenti
di molti operatori istituzionali.
In Svezia e Norvegia il rischio "bolla" è legato al forte aumento dei prezzi e al rischio di insolvibilità dei mutuatari.
"Anche qui i Governi stanno studiando normative finalizzate alla richiesta di maggiori garanzie in fase di
concessione dei mutui e misure per calmierare il mercato – dice Gianasso -. In Norvegia, in particolare,
l'abbassamento dei tassi di interesse voluto dalla Banca centrale per indebolire la corona ha raggiunto il livello di
guardia. Nelle ultime settimane l'autorità di controllo nazionale ha dichiarato che le banche rafforzeranno le proprie
riserve di capitale per prepararsi a perdite maggiori, dal momento che i tassi bassi delle Banche centrali continuano
ad alimentare gli squilibri del mercato del credito".
Non resta immune dal pericolo un Paese ritenuto sicuro come la Svizzera.
La nazione dello scudo crociato è tra i Paesi europei ad aver registrato gli aumenti più consistenti negli ultimi anni: i
prezzi del segmento residenziale sono saliti in media del 45% negli ultimi dieci anni, con punte superiori al 200%
nelle zone di Ginevra fronte lago, l'area più a rischio downside anche secondo il team di Credit suisse. Qui si sono
concentrati molti acquisti di stranieri che hanno scelto la zona come "buen retiro", anche per via della fiscalità
agevolata. Ed è proprio da quest'area che partirà secondo Credit suisse la discesa dei prezzi in Svizzera prevista
per il 2013.
L'aumento dei valori è causato dall'aumento della popolazione, da un elevato livello di liquidità disponibile e ai tassi
di interesse molto bassi. Inoltre è in aumento la domanda internazionale, da parte di coloro che decidono di stabilirsi
in Svizzera per motivi di convenienza fiscale o che acquistano un immobile come bene rifugio. Non ultimi gli italiani,
che in tempi recenti sono stati tra i primi acquirenti in aree come quella di Lugano.
Negli ultimi mesi la corsa all'acquisto ha assunto dimensioni preoccupanti e il rischio di scoppio della bolla non è più
tanto remoto. Di conseguenza nell'estate 2012 il Consiglio federale ha emanato un'ordinanza che stabilisce che
stabilisce condizioni più restrittive per la concessione dei mutui. "Non è certo che le misure in fase di studio siano
sufficienti ad evitare lo scoppio della bolla e il collasso del sistema bancario" concludono da Scenari Immobiliari.
Ultimo nel panel dei Paesi a rischio è l'Olanda, che nonostante la sua solidità economica vive una fase di 

contrazione del mattone. Anche qui gli aumenti consistenti dei prezzi negli ultimi dieci anni, favoriti anche dalla
totale deducibilità delle rate del mutuo dalla dichiarazione dei redditi, hanno messo il mercato sotto pressione. "Se i prezzi dovessero scendere ancora, la bolla scoppierebbe" conclude Gianasso.
E in Italia il pericolo bolla è scongiurato dai dati? Gli esperti dicono di sì. Certo sono sempre più numerosi i pareri
che propendono per un calo dei prezzi consistente nei prossimi mesi.

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